פסק-דין בתיק ת"א 1036-07

1. בפני תובענת שתולים מושב עובדים והתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: " המושב") לסעד הצהרתי לפיו יצהיר בית המשפט כי מס השבח בו חויב המושב, בגין מכירת זכויות במקרקעין נשוא התובענה, על פי הסכם שנחתם ביום 18.6.95 בין המושב לבין הנתבעות  (להלן בהתאמה: " חברת צרפתי" ו" חברת המושבים") יחול על הנתבעות, ביחד ולחוד.

2. מקורו של סכסוך זה הינו, בהסכם מיום 18.6.95, שנחתם בין המושב לבין חברת צרפתי וחברת המושבים (להלן: " ההסכם"), להקמת יחידות דיור בתחום המושב. על פי ההסכם, המושב אשר היה מעוניין בהגדלת מספר התושבים בישוב החליט, באישור מינהל מקרקעי ישראל, למנות את חברת המושבים כיזם בבניית יחידות הדיור הנוספות. המושב וחברת המושבים מסרו לידי חברת צרפתי את עבודת ביצוע בניית יחידות הדיור, בהיותה הזוכה במכרז אשר פורסם, בתמורה לסך של 12.6 מיליון ש"ח.

3. מנהל מס שבח סרב לראות בהסכם זה כהסכם לביצוע עבודות בניה, כפי שנוסח והוצג על ידי הצדדים, וראה בהסכם זה כהסכם המשלב שתי עסקאות במקרקעין, האחת עסקת מכר מקרקעין בין המושב לחברת המושבים, השניה עסקת מכר מקרקעין בין חברת המושבים לחברת צרפתי.

בהתאם, ביום 21.6.98, שלח מנהל מס שבח אל המושב דרישה להגיש הצהרה בעניין העברת הזכויות במקרקעין בעקבות ההסכם. ביום 30.7.98 הוציא מנהל מס שבח למושב שומה בהעדר הצהרה, כאשר שווי המכירה נקבע על 3 מיליון ש"ח. שומה זו תוקנה מאוחר יותר והועמדה על סך של 3.344 מיליון ש"ח. ביום 15.2.99 הגיש המושב השגה על השומה ובעקבות מו"מ תוקנה השומה והועמדה על סך של 3 מיליון ש"ח. השומה המתוקנת נשלחה אל המושב ביום 18.10.99. ערר על ההחלטה בהשגה, בהתאם להוראות סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963, לא הוגש לבית המשפט המחוזי. מאחר והמושב לא שילם את דרישת המס החל מנהל מס שבח לנקוט בהליכי גבייה כנגד המושב, על פי פקודת מיסים וגביה. בהתאם, נשלחו אל המושב התראות לתשלום, כאשר ההתראה האחרונה נשלחה ביום 1.2.05.

4. לנוכח נסיבות אלו הגיש המושב את תביעתו האמורה לסעד ההצהרתי כאשר בתחילת ההליכים הוגשה התובענה גם כנגד שלטונות מס שבח וכנגד מועצה אזורית באר-טוביה ומר אביבי. התביעה נגדם נדחתה על הסף לאחר שנקבע, בין השאר, כי החבות על פי חוק לשאת בתשלום מס השבח רובצת לפתחו של המושב. לפיכך, נותר לברר את טענת המושב כי הנתבעות אחראיות כלפיו לשאת בתשלום האמור. (ראה החלטתי מיום 15.1.07 אשר אושרה על ידי בית המשפט העליון בפסק דין מיום 14.4.10).

5. מכאן, נותרה לדיון תביעת המושב כנגד חברת המושבים וחברת צרפתי, שהיו צד להסכם מיום 18.6.95. המושב, הגם שמכיר הוא בחבותו החוקית לשאת בתשלום מס השבח, טוען כי קמה לו זכות חוזית לתבוע ו/או לדרוש כי הנתבעות תשאנה בחבות זו. עוד הוסיף וטען המושב, כנגד חברת המושבים, כי חלה עליה החובה לשאת בתשלום האמור אל מול שלטונות מס שבח גם מכוח הסכם בעל פה שהיה ביניהם לפיו, לקחה על עצמה לפעול כיזם וכמנהל פרויקט ההרחבה, בשם מושב שתולים, כדי להצמיח למושב מקור הכנסה ממנו יסולקו חובות המושב לגופים שונים והיתרה, לאחר תשלומי המס, תושקע בתשתיות ומבנים במושב. לדידה, היה על חברת המושבים לנהל ולדאוג לכל הנושא הכספי, לרבות היבטי המס הנוגעים לעסקה וסילוק דרישות התשלום אשר התקבלו מרשויות מס שבח וכי מקום שכשלה לעשות כן עליה לשאת בתוצאות.

6. השתלשלות העניינים שהובילו לחתימת ההסכם האמור הינה כדלקמן: מושב שתולים החל בהליכים לקדם בניה צמודת קרקע להרחבת הישוב ולצורך כך התגייסה חברת המושבים, המשמשת, בהיותה חברה כלכלית, כזרוע ביצועית של מועצה אזורית באר-טוביה ועסקה בין השאר בתקופה הרלבנטית להסכם, בניהול ופיקוח על עבודות פיתוח ברחבי המועצה.

7. ביום 26.5.94 חתם מושב שתולים על התחייבות בלתי חוזרת לפיה מסר לחברת המושבים את הטיפול בפרויקט ההרחבה של המושב  והעביר לה את הזכות לנהל מו"מ ולהתקשר בכל הסכם לביצוע פרויקט ההרחבה. ואכן, חברת המושבים קידמה את פרויקט ההרחבה ופרסמה ביום 12.6.95, מכרז למתן שירותי בניה לבניית 120 יחידות מגורים צמודות קרקע, במשבצת מקרקעין שבתחום המושב. בהתאם, קבעה חברת המושבים את התנאים להשתתפות במכרז ובחרה בחברת צרפתי כזוכה במכרז, לאור הצעתה אשר עמדה על 12,600,000 ש"ח.

8. במסגרת אותה עסקה, דיווחה חברת המושבים למינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") על ויתור מושב שתולים על הזכויות במקרקעין לטובת חברת המושבים. בהתאם, שילמה חברת המושבים למינהל סך של 1,875,870 ש"ח + מע"מ עבור דמי היתר מהוונים בגין המקרקעין. ביום 3.7.95 נחתם חוזה פיתוח בין המינהל לבין חברת המושבים על המקרקעין הנדונים, ממנו ניתן ללמוד כי חברת המושבים הינה היזם שלו יוחכרו המקרקעין לאחר סיום הפיתוח והבניה כשמושב שתולים יוצא מן התמונה.

9. אין חולק כי, התמורה המלאה ששילמה חברת צרפתי מכוח ההסכם, סך של    12,600,000ש"ח, הועברה לחברת המושבים, אשר עשתה שימוש בכספים אלו לפירעון חובות מושב שתולים לגורמים שונים כגון: הסוכנות היהודית והמועצה האזורית, וכן ביצוע תשלומי היטלים שונים. חלק מן הכספים נותרו בידי חברת המושבים וחלק מן הכספים הוחזרו אל המושב על דרך של השקעה בפיתוח ותשתיות במושב.

10. גם אין חולק כי העסקה הנדונה לא דווחה על ידי מי מן הצדדים לרשויות מס שבח כלל, מאחר והצדדים לא ראו בהסכם כ"עסקה במקרקעין". כאמור לעיל, רשויות המס לא ראו עין בעין את משמעות ההסכם, וראו בהסכם כמגלם שתי עסקאות במקרקעין. האחת- העסקה שבין המושב לחברת המושבים, עסקה החייבת במס שבח ומס רכישה והשניה- העסקה שבין חברת המושבים לחברת צרפתי, אשר אף היא חייבת במס.

11. ביום 21.7.98, נשלחה אל מושב שתולים דרישת רשויות המס לתשלום מס שבח בגין העסקה אשר נעשתה בין המושב לבין חברת המושבים (כאשר על פי שלטונות מס שבח, את הצהרתו של המושב על העסקה היה הוא מחויב לבצע עד ליום 17.7.95). אשר לעסקה שבין חברת המושבים וחברת צרפתי הגיעו הצדדים להסדר אל מול רשויות המס בכל הנוגע לעסקה ביניהם.

12. חברת המושבים פעלה בשם המושב והגישה, באמצעות עורכי דין ורואה חשבון, השגה לשלטונות מס שבח, שבעקבותיה הופחת סכום המס לתשלום. מושב שתולים פנה אל שלטונות מס שבח בבקשה להסיר מעליו את החיוב ובקשתו נדחתה. ביום 18.10.99 הגיעו המושב ורשויות המס להסכמה בדבר שומה מוסכמת אשר הפכה סופית וחלוטה.

13. פניותיו של המושב אל חברת המושבים כי תיקח על עצמה לסלק את חוב מס שבח נדחו פעם אחר פעם. ביום 14.12.04 שלח המושב אל חברת צרפתי דרישה בכתב כי תסלק את החוב האמור לרשויות המס. אולם, זו סירבה לקחת על עצמה אחריות לתשלום המס.

14. אין חולק כי במקביל להליכים בתיק הנדון נעשו ניסיונות חוזרים של המושב להשיג אחר קביעת גובה השומה אולם, ללא הצלחה.

טענות מושב שתולים כנגד חברת צרפתי

15. לטענת המושב חבותה של חברת צרפתי לשאת על חשבונה במלוא ההוצאות מכל מין וסוג שהוא, הנובעות מן ההסכם, כוללת בחובה את החובה לשאת בכל תשלומי המס הנובעים או צומחים מן ההסכם. לטענת המושב התחייבותה החוזית של חברת צרפתי לשאת בכל התשלומים החלים על מי מן הצדדים לחוזה לרבות המועצה, הינה התחייבות גורפת וכוללת בחובה גם את החבות לסלק את דרישת תשלום מס שבח שהוטלה על מושב שתולים בגין ההסכם הנדון. כתמיכה ובסיס לטענתו הפנה המושב להוראות סעיפים  9.2, 9.10, 9.11, 11.11, 18.2, 18.3, 18.4, 25.1 ו-25.2 להסכם. לטענת המושב לשון ההסכם, בסעיפים אלו,  הינה ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים, המטילה חבות מלאה על חברת צרפתי לשאת בכל תשלומי המס החלים על הפרויקט, גם אם על פי דיני המס חלים הם  בחלקם על המושב.

טענות מושב שתולים כנגד חברת המושבים

16. לטענת המושב, מכוח הסכם בעל פה שבינו לבין חברת המושבים, ומשהופקד פרויקט ההרחבה בידי חברת המושבים, התחייבה חברת המושבים לפעול כנאמן וכשלוח של המושב לצורך קידום ופיתוח פרויקט ההרחבה במושב, כשבסופו של יום עתיד היה המושב ליהנות מן הפרויקט בפן הכספי ולא לצאת נפסד.